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資産運用にはさまざまな方法がありますが、不動産の場合はただ購入して家賃収入を得るだけではありません。
中でも不動産の運用は物件の資産性を保ちつつ、保険の一環としても利用でき、さらに税金等への対策も可能な点が最大の特徴です。
当社はプロとして様々な角度から、お客様一人一人に合わせたご提案をさせていただきます。

国税の調査の目は富裕層にロックオン!

2020年現在、富裕層の一部の方には確定申告書に加えて、『財産債務調書』『国外財産調書』の提出が義務付けられています。
所得2千万円超の富裕層は、「財産債務の明細書」という簡単な財産内容の報告をすれば足りたのですが、
2015年の確定申告時より『財産債務調査書』に格上げされ、財産内容をより詳しく報告することになりました。

★『財産債務調書』には【財産の種類】【所在地】【数量】【時価】を明細票に記入して
それらのまとめとして合計表を作成することになります。
【時価】は、昨年の12末日時点の時価を記載しなければならず、時価が拾いやすい上場株式や預金(=残高)はともかくとしても、
土地や建物、同族会社の自社株、生命保険など時価が把握しづらいものは資料収集に時間を要するうえ、実際の時価の把握もかなり大変です。

『財産債務調書』を提出しないとデメリットが!!

『財産債務調書』を提出していなかったり、調書に財産を記載せずに、その後(不動産や株式の売却で)所得税の申告もれや、相続税の申告もれが発見されると過少申告加算税などが5%アップされるデメリットがあります。逆に、調書上で財産を報告しておけば、過少申告加算税が5%軽くなります。

相続税対策

相続対策(資産・事業継承)

ご経験があるかもしれませんが、実際に相続時に一番困る事は納税資金をどのように捻出するのか。という点になります。その為には現金や換金性の高い有価証券はもちろん必要ですが、それ以上にそもそもの資産評価を下げ、納税額を少なくすることが最も効果的です。 実際の実売価格(資産価値)と相続時に使用される評価額(路線価等)の計算方法は全く異なります。資産性が最低限確保された上で利回りを確保できいざという時には現金化が可能。さらに生命保険代わりとしても機能する不動産運用は相続対策として非常に有効です。 他の金融商品等に比べて、不動産を活用することで概ねの対策は可能となることから、近年取り入れる方が非常に増えています。

● いかに、評価を引き下げるか● いかに、納税資金を確保するか。● どのように残されたご家族に分けるのか。

相続対策(相続税)

1.換金性
相続税は相続が発生してから、実際に納税までの猶予期間は10カ月しかありません。流動性の高いマンションならば、万が一現金化をしなければならなくなった時でも短期間で売却が見込めます。
→◎東京23区や横浜、名古屋、大阪等の利便性と需要の高い地域の物件であることが重要。
2.分割性
一棟マンションやアパートなど、大きな物件を複数人で相続してしまうと、後々もめごとの種になるケースが大半です。不動産の弱点として、1つ物件を分ける事は法的に可能ではありますが(共有持ち分)権利を分けるだけなので、その後相続したうちの1人が現金化したい場合等に非常に難しくなります。
→◎いくつかの区分マンションに分けたり、金融資産とマンションを組み合わせる等、相続後の名義を単独化するだけで問題回避は容易になります。
3.多様性
マンションは単に投資用とするだけではなく、ご家族の居住用やセカンドハウス。またはご自身の個人事務所等、その時の生活環境に合わせて多様な用途で利用ができます。利便性の悪い郊外のマンションや一戸建て。一棟アパート等では用途も限られてしまいます。また、他の金融商品に関しては、使う=現金(現金化)して使う以外には基本的に選択肢が無く、使えばゼロになってしまいます。
→◎資産性を損なわずに選択肢を広げるという意味では一番

収益不動産の運用

保険型運用

『団体信用生命保険※』の補償の幅が広がった事や、現在市場にあるどの金融商品よりも好条件である事から、不動産自体を保険・保障の一環として運用される方が増えています。通常の生命保険商品と比べ不動産運用は実費負担が少なく、得られる収益型不動産の資産価値はかなり大きいものになります。

※団体信用生命保険(団信)とは、住宅ローンの返済中に万が一のことがあった場合、保険金により残りの住宅ローンが弁済される保障制度です。万が一のときに、生命保険会社から支払われる保険金によってローンの残債務が弁済され、残されたご家族にはローンが完済された不動産だけが残されます。

私的年金型運用

家賃収入を返済に充てることで、家賃収入を活用しながら資産を築くことができます。ローン完済後は月々の家賃として収入を得ることはもちろん売却による現金化もできます。毎月の購入時より安定した家賃収入を得ることができるのでご返済に苦しむこともありません。

家賃収入- 返済額=わずかなご負担
(※ご計画・ご年齢により、金額が異なります。)

生命保険との比較

通常の生命保険だと万一がないと得をしないケースがほとんどですが、不動産保険型運用ですと財産として手元にしっかりとした現物資産が残せて、家賃収入で年間400万~1000万ほどの安定収入が見込めます。ですので、ご自身の将来的な保障はもちろん、ご家族・お子様にかかってくる税金面も圧倒的に有利になります。

年齢 保険期間 保険料月額 保障内容
生命保険(積立型) 45歳 35年 約28万円 累計総額1億1760万円 生命保険1億円
35年満了後の払戻金1億円
生命保険(掛捨型) 45歳 35年 約6万円 累計額約2520万円 生命保険1億円
35年満了後の払戻金無し
不動産保険型運用 45歳 35年(最⾧45年) 約5万円 累計総額約2100万円
※ご計画・ご年齢により異なります
実勢価格1億円収益不動産
年間家賃収入約400万
土地所有権利約6000万円

更に、現実的に1億円の生命保険を掛けようとすると、保険加入の審査自体が大変厳しくなり、単純に希望した金額の保険を掛けられないケースも多々あります。