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これから不動産投資を始める方が、注意しなければならない4つの問題。

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こんにちは。エートラストの飯沼です。

今回は、特にこれから不動産投資を始める方に向けての注意点をまとめさせていただきました。
もちろん、これが全てではありませんが、少しでも参考にしていただければと思います。

 

[1] 信頼できるパートナー探し
本業がお忙しい方こそ、不動産投資はプロに任せるべきです。

ある程度の高所得者の方は、節税等の税金面は税理士の方にすべてを依頼をされているかと思います。
やはり、その道のプロに委ねることが最も効率的だという事は誰でも想像が付きますよね。

当然、不動産投資も同じです。
資産形成に関してご自身で調べたり、勉強する。計算を繰り返し出口戦略を練る…。
これから専業として不動産投資を行うなら必要な事になりますが、本業がある方は莫大な時間と労力を費やすことになってしまいます。
アウトソージングが可能なものに関しては、プロに頼ることが最も効率的かつ、利益を最大限に得られる方法です。

そこで、最も重要なことは信頼して任せることができるパートナーを探すこと。 この一点になります。
すでに不動産投資を始めている方には、営業マンの提案を鵜呑みにして任せっきりにしていたら、絵に描いた餅のような投資になっていた。なんてケースを聞く事も多々あります。

長期にわたる家賃収入の見込みであったり、最終的な出口(売却)など、色々な提案はあると思いますが、不動産投資にも当然リスクはあります。
まずはご自身の希望する将来設計とマッチするのかそこを第一に考えて判断することをおすすめしています。

現役時代に高い所得を得ている方でも、引退した後にもある程度の安定収入を得て生活したいとおっしゃる方は非常に多く、その部分を担保するには不動産投資は非常に適していると言えます。

引退後の収入を軸に考えるのであれば…
・引退後の収入はどのくらいあれば、希望を満たせるのか。
・その収入を得るためには、何件の物件が必要になるのか。
・引退するまでに全てのローンを完済できるのか。

こういったご自身が一番優先する部分をどこまで細かく、深くヒアリングして、提案できるのかを見極めましょう。
その上でご自身が安心して任せられるパートナーを選択することが大事です。

 

[2] 節税効果【だけ】を見込まない。

前回、不動産投資は節税効果が有ると説明してきました。
実際、不動産投資=節税と言ったイメージをお持ちの方も多いのでは無いでしょうか。
節税効果は大いにあります。ですが、節税だけを目的として不動産投資を始めるのはおすすめしません。

正直なところ、節税最も効果が大きいのは初年度で、その後も節税効果はありますが初年度と比べてしまうと少なくなってしまいます。

投資用不動産を販売する会社によっては、あたかも大きな節税効果が永続するような説明を行っている場合があるようです。

特に注意すべきは、2年目以降の減価償却を定率ではなく、定額法で行わないと効果が薄くなってしまうという点です。

定率で行うと、節税に大きく影響する【減価償却、利子】といった部分はどんどん減っていくからで、購入直後が最も節税効果は高く、その後は徐々に節税効果は薄くなってしまいます。

そういった説明もしっかりと行ってくれる会社を選びましょう。

不動産投資における節税はあくまでも一つのオプションメリットとして見て頂き、運用をしてご自身の目標、ゴールになる資産運用として不動産投資を検討することが、みなさんが失敗しないための考え方であるべきだと思います。
魅力的なメリットはどうしても盲目的になってしまいがちですが、例えば節税で言えば、実際にご自身にとってどの程度の効果が有るのか。その期間はどの程度続くのか等、事前に把握しておくことをおすすめします。

 

[3] いきなりアパート等の一棟物件には手を出さない。

初心者こそマンション経営が適している。と、私は考えます。

年収が高く、属性が高い≒融資を受けられる金額が大きい方が多いので、一棟物件を希望される方が非常に多いです。
ですが、正直わたしはいきなり一棟物件を所有することはおすすめしていません。
特に医師や士業の方はマンション経営の方が適していると思っています。

なぜなら、一棟物件の場合はオーナーが決定を下し自らが動かなければならない事項が非常に多く、管理を依頼していても結局は手間も費用もかかってしまうケースが多くあるからです。
逆にそれが一棟物件の醍醐味…楽しさでもあります。
めったに無い事ではありますが、所有する建物が原因での事故…。
例えば、台風で屋上に設置してあるアンテナが落ちて、通行人にケガをさせてしまった。など
このような場合は、所有者であるオーナーの責任を問われる事になってしまいます。

一方、区分マンション経営の方は、管理会社に依頼をすればほとんど手間を掛けずに経営していく事ができます。
原則として共用部が原因で起こった事故等に関して、個人が責任を問われる事はありませんので、上記のようなリスクはありません。
本業が忙しい方こそマンション経営が適していると言えるでしょう。

 

[4] 利回りに惑わされない。
不動産投資で重要な点はいくつか有りますが、結局のところ大きく分けて2つに絞られます。

・利回り
・資産性
の2点です。

当然、この2つのバランスとご自身の予算や最終的な目的に応じて物件を選定していくことになります。
ただ、わたし個人的には最も重要視すべきは【資産性】だと考えています。

例えば、東京都心のマンションと地方都市のマンションを比較した場合に10年後、20年後も資産価値が保たれやすいのはどちらでしょうか?
長期で考えた場合、圧倒的に東京都心の物件の方が資産性は優れており、それはこの先3~40年程度では変わることは無いでしょう。
地元の物件を購入したい…。仮に遠方でも自分の馴染みのある地域の物件が良い。
と言ったニーズは多くうかがいます。
ですが、投資に私情を持ち込むことは非常に危険です。重要なことは、不動産投資をするにあたって

【一番の目的は何なのか】【最終的にどのような目標を設定するのか】と言った点です。
仮に専業大家として一棟物件を自分で管理する。
となれば、当然目の届く範囲であったり、物件周辺の知識が有る場所がベターとなりますが、手の掛からないマンション経営を考えるのであれば、東京圏以外は考えられません。

ただし、そこでネックとなるのが利回りです。
正直、東京圏の物件ほど利回りは悪く、地方の物件ほど利回りは良くなります。
これは資産性を考えれば当たり前のことですが、駅近であったり利便性が高い=賃貸需要が有る(家賃が下がりにくい)=販売価格も高くなる=利回りが悪くなる。
相対的に都心から外れていくほどに物件の価格は下がっていきますので、利回りは高くなります。

投資という観点から考えると、利回りが良いに越したことは有りません。
ですが、この利回りはあくまでも入居者あってのものです。入居者がなかなか決まらなければその期間は収入がなくなってしまいます。
・利便性が悪い
・駅から遠い
等のマイナス要因は出来る限り排除することが、不動産投資の要だとわたしは考えます。
不動産投資は長期戦です。
所有している間、可能な限り安定した収入を得られなければ失敗とも言えます。
そういった意味でも、単純な利回りにはとらわれず、長期的に見た資産性を重視しましょう。

 

今回は不動産投資に関する注意点をまとめました。

細かいことを言うと、まだまだ気を付けるべきことは有るのですが、失敗や後悔をしない為の最低限のことをまとめたつもりです。

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