今年もかなり暑くなってきましたが、コロナ過というのもあってマスクを付けながらこの暑さは厳しいですね。

つい先日、マスクを買いに行った際に不織布の「冷感マスク」というものが店頭に並んでいるのを見つけたのでさっそく購入してみました。

マスクの内側はツルツルしていて肌触りも良く、付けた瞬間は本当にひんやりしていて「良い買い物したな～」なんて思っていたのですが、時間が経つと内側のツルツルしている面が汗ばんだ顔に張り付くような感触…しかも若干息苦しい。

 

結果、ほとんど使わずに緊急用マスクとしてバッグの中に眠っています。

ただ、この暑さには本当に参っていますので、懲りずに別の冷感マスクにチャレンジしていきます！

 

 

さて、私がブログを書くのは2回目です。

今回は日々ご訪問させて頂いてる中でお客様から様々なご質問をお受けしていますので、その中の代表的な質問と私なりの考えをご紹介させていただきます。

特にいただく質問は下の3つです。順番に説明させていただきます。

①　空室リスクについて

②　マンションの寿命は？

③　都内と地方の違い

 

 

・空室リスクについて。

 

私の所感ではありますが、入居者はちゃんとつくのか？　もし空室になってしまったら？
こういった空室リスクに関する質問が、最も多くいただく質問です。

 

不動産を運用するにあたって大きなリスクの一つが空室です。

当然、空室の場合は家賃収入が得られなくなってしまう＝ローンの支払いがすべて自己負担ということです。

 

 

弊社では単身者の需要が高い東京都内23区、駅近のワンルームマンションを選定してご紹介させて頂いております。

 

直近のデータだと東京の人口約1400万人の内単身者世帯数が約329万人となっています。

それに対して新耐震基準のワンルームマンションは約30万戸しかありません。

 

ワンルーム規制や開発用地の枯渇などの理由で今後もワンルームマンションは増えづらい状況です。

また東京は人口が増え続けていることもあり、都内23区の駅近の物件となるとさらに希少性が高くなりますので将来的にも需要が枯渇することは考えにくいです。

 

実際、景気が悪くなれば東京の人口が増えますし、地方から上京して来る方も後を絶ちません。

日本全体の人口は減っていけばいくほど、一極集中は避けられない＝ますます都内の単身者向けマンションへのニーズは高くなるでしょう。

 

更に保険として、ご希望の場合はサブリースもご利用することが出来ます。

入居者が出られてしまったとしても安定して家賃収入を得て頂くことが出来ます。

リスク軽減という意味では選択肢として考えて良いと思います。

 

サブリースの詳しい内容については代表の飯沼がブログの中で紹介していますのでご興味のある方はご覧になってみてください。

 

 

・マンションの寿命は？

 

マンションがどれぐらい持つのかといったご質問も良くお受けします。

一応、鉄筋コンクリート造のマンションに関しては法定耐用年数が47年となっています。

 

ですが東京・青山にあった「同潤会青山アパート（現表参道ヒルズ）」はなんと大正時代に建てられた建物で、築74年で取り壊されました。

 

現在の建築レベルを考えれば最低でも70～80年。100年でも問題はないと言われています。

最近だと大規模修繕が12年周期から18年周期にするような修繕計画の見直しも東急コミュニティーさんで始めたりしています。

 

実質的にはマンションの寿命は現在の法定耐用年数よりも非常に長いといえます。

 

 

・都内と地方の違い

 

都内で持つのと地方で持つのだとどう変わるのか？　土地勘のある地域で持ったほうがいいのではないか？

 

一概には言えませんが、一般的には「地方＝利回りは高いが空室リスクも高くなる」と言われています。

 

少子化の影響もあって地方にあった大学のキャンパスが東京に回帰したり、事業縮小による人員減少など、そういった影響を地方は受けやすい傾向にありますので、空室リスクがどうしても高くなってしまいます。

そもそも、東京圏以外の都市に関しては人口は減り続けています。

 

日本特有の傾向として大都市圏への人口集中があげられており、東京は1960年以降現在に至るまで人口も上昇傾向にあります。

 

 

また土地勘のない地域だと不安に思われる方もいますが、一般的に使われる土地勘と不動産投資を行う際の土地勘では知っておくべき知識が変わってきます。

 

 

例えば、

 

・自治体の人口、世帯数の推移

・最寄り駅の乗降客数推移

・通っている鉄道の路線図

・駅から同じくらいの距離にある類似の間取りの物件

・近隣の商業施設（スーパー、コンビニ、飲食店等）

・近隣の生活施設（病院、役所、郵便局等）

・検討エリアの開発計画

 

いくつか挙げさせていただきましたが、普通に住んでいてもなかなか把握していない情報もあるかと思います。

 

総合的に考えても東京圏以外の物件は投資を行うという点ではリスクが大きすぎて私はオススメできません。

 

 

 

弊社では仕入れ担当は必ず現地を視察しています。

当然物件も入念に調べたうえで仕入れを行っているとのことです。

 

これは、お客様への責任という点も当然大きいのですが、単純に「自分が欲しいと思えるマンションである」という点で物件を選定しています。

 

 

いくら駅から近く、家賃も取れている物件でも管理が行き届いていない。物件周辺の環境が悪い等のマイナスイメージを持った物件に関しては仕入れは見送っています。

 

自分が欲しくなる程のマンションだからこそ、自信をもってオススメができる。

物件そのものだけではなく、自分が投資したとして長期的に資産性が保たれるかなどの革新を持てる物件だけをご紹介させていただきます。

 

 

よくお受けする質問の代表的なものの中からお答えさせて頂きました。みなさんの今後の参考になれば幸いです。

 

 

もちろん、その他のご質問等もいつでも大歓迎です。

弊社では無料の訪問相談に加えてzoom等のリモート相談。

電話、メールも随時お受付けしております。

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