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不動産投資。どこまで経費になるのか?

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どうもこんにちは。飯沼です。

コロナ渦でのゴールデンウイーク。みなさまのご予定はいかがでしょうか?

東京では3度目の緊急事態宣言です。

去年と同様、今年の連休も外出は控えなければならない状況ですね。

私はこの連休は海外ドラマを観まくろうと企んでおります。
オススメがあればぜひ教えてください!

今回は、前回の記事を読んでいただいた方から「実際どこまでが経費になるの?」という質問をかなりの数いただきましたので、代表的なものをまとめさせていただきたいと思います。

 

まず、不動産投資を行っている以上避けて通れないのが【確定申告】ですよね。
前回と内容が重複してしまうかもしれませんが、今回はもう少々細かい点まで説明していきたいと思います。

不動産投資を行うにあたって、確定申告時に経費申請可能な項目は以下の14項目となります。

 

・1.ローンの金利
・2.保険料
・3.賃貸管理会社への管理委託料金
・4.管理費
・5.修繕費(修繕積立金)
・6.仲介手数料、広告宣伝費など入居付けのための費用
・7.固定資産税などの税金
・8.司法書士や税理士への報酬
・9.減価償却費
・10.旅費・交通費
・11.自動車関連費用
・12.情報収集・勉強のための費用
・13.交際費
・14.通信費

 

ただし、当たり前のことですがなんでもかんでもOKというわけではありません。
それぞれ注意点もありますので、個別に説明をさせていただきます。

 

1・ローンの金利

建物部分(設備含)のローンにかかる金利は、経費計上が可能です。

建物部分(設備含)の金利→ 【 費用計上できる 】
ローンの元金部分→ 費用計上できない
土地部分の金利→ 費用計上できない(例外あり)
と、覚えておきましょう。

 

購入した不動産の土地、建物のそれぞれの金額は、売買契約書に記載されているはず。

返済金額の元金部分と金利部分、それぞれの金額はローン会社が返済表を準備していますので、その金額を確認しましょう。

 

2・保険料

基本的にローンを組む際は最低限火災保険の加入が条件になります。
加入時に明細を発行されるかと思いますので、保管しておきましょう。
もし、すでに契約済みの物件で明細が見つからない場合でも保険会社が発行してくれるはずですので、連絡してみましょう。

 

3・賃貸管理会社への管理委託料金

自主管理をされている方以外は家賃集金や入居者募集、入居者対応業務などを管理会社に任せていると思います。

管理会社から送られてくる明細を確認して経費を把握しましょう。
管理委託契約の名称は、各会社により様々です。集金代行契約、賃貸管理など。

 

次の項目でも説明しますが、修繕費と一緒に支払っている建物の管理費とは別ですので注意してください。

確定申告時には一年分の明細があれば対応ができます。

 

4・管理費

管理委託料と同じ名称で呼ばれることもありますが、建物の管理会社に支払っている管理費のことです。

混同されがちですが、簡単に言ってしまえば

・ご所有の部屋(一棟の場合は物件)の管理(入居者の募集や対応)してくれる会社=賃貸管理会社
・ご所有の建物の全体(共用部)を管理(清掃や点検)してくれる会社=建物管理会社

となります。
同じ会社の場合もありますが、大抵の場合は

 

・賃貸管理会社 = 物件の販売会社
・建物管理会社 = 物件を建てた会社、もしくはその関連会社が多いです。

こちらは、区分での所有の場合は特に毎月の明細は出していない会社がほとんどかと思います。
会社によっては請求すれば発行してくれる場合もありますが、無い場合は通帳の写し等で対応可能です。

また、一棟物件をお持ちの方はエレベータの保守、消防点検など管理会社を通さずに費用を支払うケースもあります。請求書を取っておきましょう。

 

5・修繕費(修繕積立金)

退去に伴う現状回復費用や設備故障にともなう交換費用がこれにあたります。

区分マンションの場合の修繕積立金も同様です。ただし、積立金の場合は「修繕の為に積み立てられていて他に流用していない」などの条件がありますので注意しましょう。

 

6・仲介手数料、宣伝広告費などの入居にかかわる費用

賃貸仲介会社に支払う仲介手数料や管理会社、仲介会社への広告宣伝費も経費として認められます。

仲介手数料は基本的に入居が決まるたびに毎度発生します。広告宣伝費は必ず支払わなければならないわけではありませんが、入居付けを促進する役割があります。

 

他にも入居付けを図るために家具家電や商品券を入居者にプレゼントするケースもあると思いますが、こちらも交際費として計上が可能です。
経費として落とせると認識しておけば空室対策としても気軽に導入できるかと思います。

 

7・税金

不動産投資を行う上でかかる税金は、経費として計上することが可能です。

固定資産税
都市計画税
登録免許税
不動産取得税
印紙税
自動車税、重量税【 不動産投資に使っている部分のみ 】
利子税
法人事業税
以上のような税金については、支払金額をまとめて把握しておきましょう。

 

8・司法書士や税理士への報酬

司法書士への登記依頼
税理士への確定申告依頼

このようなプロへの依頼にかかる費用も経費として認められます。

 

9.減価償却費
建物部分の減価償却費は費用として計上できます。

不動産購入費用の建物部分については、減価償却の年数で割った金額を毎年計上することになります。
減価償却期間は建物の構造によって決まる法定耐用年数と、築年数を使って計算します。

また、売買契約書に付帯設備の金額が載っている場合は付帯設備も減価償却が可能です。

ただし、土地の購入費用は減価償却しないので注意してください。

 

以下はプライベートでの利用と混同されないように注意が必要な項目となります。

 

10・旅費・交通費

不動産購入にあたっての現地訪問、交渉や契約のための不動産会社訪問、決済や面談のための金融機関訪問、所有物件の状況確認といった目的のために使う事が想定されます。

このような場合の

公共交通機関の運賃
高速道路料金
自家用車のガソリン代
駐車場代
ホテルの宿泊費

などが代表的な計上できる経費です。
領収書をもらったら、目的をメモしておくとプライベートでの利用と分ける時に楽になります。

領収書の出ない公共交通機関については、明細の分かる「旅費精算書」を作成しましょう。

 

11・自動車関連費用

車両の購入代金
車検などのメンテナンス費用
自動車税
保険料
レッカー代金
などは幅広く経費として認められます。

「不動産投資をする上で必要な」自家用車の利用は経費として計上可能です。
不動産投資に使用する部分だけが費用計上できます。

なお、レッカー代金は経費として認められますが、スピード違反や駐車違反による反則金、罰金は費用計上できません。

 

12・情報収集・勉強のための費用

新聞代
書籍代
セミナー代
コンサルティング代
は費用計上できます。

しかし「不動産投資をする上で必要な」という前提での話です。関係のないものは認められないので、注意しましょう。また、関係のあるものでも資格取得費用は認められません。

 

13・交際費

不動産会社、管理会社の担当者と打ち合わせのための飲食代は経費として計上できます。一人で行うものや、家族など不動産投資と関係のない人とした食事は認められません。

領収書をもらった際に、誰と何のために行なった食事なのかを記録しておきましょう。

 

14・通信費

例としては以下のようなものが挙げられます。

スマホ(携帯電話)やパソコンの購入代金
携帯電話会社に支払う料金
インターネットのプロバイダーに支払う料金
不動産投資に使用するソフトやアプリの購入代金

 

ただし、これも私用など不動産投資以外にも同じものを使用している場合は按分が必要です。
不動産投資に使った部分のみを計算して費用に計上します。

 

 

ちょっと長くなってしまいましたが、全てのことに共通して言えることは、あくまでも【不動産投資に関わる費用】という事です。

特に10番以降の経費に関しては、後々になって認められない……。なんてことになると面倒かと思います。
きちんとプライベートでの利用と区別できるように事前に準備をしておきましょう。

今回は長くなってしまったので、いったんここまでとさせていただきます。
次回は更に掘り下げて、経費として計上できそうだけど、実際は認められないものをまとめる予定です。

エートラストでは、不動産投資に関する税金面のことだけでは無く不動産に関するご相談に幅広く対応させていただきます。

コロナ渦という事もあり、訪問相談は各地に常駐している営業担当が感染対策をした上で伺わせていただいております。

また、zoom等を使用してリモートでのご相談も随時お受けしておりますのでお気軽に下記からお問合せください。