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不動産投資はなぜ、相続対策になるのか?

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こんにちは。エートラストの飯沼です。

 

今回は不動産投資がなぜ 相続税 の対策として有効だと言われているのかをご説明したいと思います。

以前、節税に関してご説明した際に、「不動産投資に節税効果だけを期待しないで欲しい。」と説明したかと思います。

 

一言に不動産投資と言っても、物件の種類や目的によって得られる効果は多岐にわたります。
何度もお伝えしている通り、不動産投資にはいろいろなメリット(当然デメリットもあります。)があり、お客様の資産状況や将来の展望にマッチするのかを、しっかりと確認しながら選択していただく事が重要です。

 

そこで、今回は節税と合わせてお問合せの多い【相続税】に焦点を当ててお話しします。
同じ節税……。同じ税金とは言っても、固定資産税や住民税のように毎年のキャッシュフローに関わることと、ご自身にもしもの事があった際の事ではみなさまの考え方も様々かと思います。

莫大な資産を築いていらっしゃる方はもちろんですが、ご自身では「相続対策なんて必要ない」とお考えの方でも、意外なほど資産をお持ちのケースは多く、相続対象となるお子様からご相談を受ける機会も多くあります。

すぐに対策は必要は無いかもしれませんが、「こんな方法がある」という事を知っておいていただければ幸いです。

相続対策を行うにあたって、把握していただきたいポイントは3つです。

 

①現金等よりも評価を下げることができる。
②不動産を第三者へ貸すと税率が下がる。
③特例が利用できる。

 

それでは、順番にご説明させていただきます。

 

① 現金等よりも評価を下げることができる。

相続対策で「評価額を圧縮する。」と聞くことはありませんか?
これは。正確に言うと「相続評価額」というものがあり、この評価を小さく(少なく)することで、節税に繋がるという事です。

相続税は、相続する合計の資産(金額)に応じて何%の税金を課税するのかが決定されます。

つまり、相続時のポイントは【相続する資産の合計金額を計算上少なくすること】です。

資産の種類によって、評価基準は決まっていてます。主だったものを上げると……

・現金(預金) → 元金 + 既経過利息の手取額
・株 → 相続開始の日の最終価格 等、4つの基準のうち、もっとも低い金額
・社債 → 券面額100円当たりの評価額 + 既経過利息の手取額
・生命保険金 → 受取金額 - 非課税枠(500万円 × 法定相続人の数)
・その他美術品、骨董品など →  専門家による鑑定価額等

厳密に言うと上記よりも細かく分ける必要があるとは思いますが、原則的な考え方としては他の資産は額面そのままの評価となってしまう。と思っていた方が賢明です。

あえて分かりやすい数字で例えますが、預金や株で1億円を相続しようとすると、相続されるお子様は30%の3000万円もの税金を納める必要が出てしまう……。という事になります。 莫大な金額です。
※厳密には控除額が有りますので、もっと少なくはなります。

ここで、不動産の評価額が有利に働くことになります。

不動産の相続に関する評価ですが、土地と建物を分けて考える必要があります。
土地の評価ですが、基本は 路線価方法 で計算される事が多いです。
毎年各国税局が作成する路線価図に基づいて土地を評価します。

路線価に関しては市場価格の60~70%程度が目安です。

対して、建物は固定資産税評価。これは建築費の50~80%程度となります。

つまり、市場価格 1億円 の不動産だとして評価額がそれぞれ土地5000万円、建物3000万円であれば、評価額は8000万円。
=課税対象になるのは8000万円という事になります。

同じ30%の税率だとしても、8000万円の評価であれば2400万円で済む…という事になります。

これが、不動産を使った相続税の圧縮です。
当然市場価格は1億円ですので、あくまでも相続税の課税対象として見られる金額が8000万円になるという事です。

●現金→不動産の評価額圧縮の目安は20%

 

②不動産を第三者へ貸すと税額が下がる。

ただでさえ、他の資産に比べて評価額の圧縮が可能な不動産ですが、他人に貸すこと。
つまり、賃貸運用している場合はさらに評価を下げる事が可能になります。

他人に貸し出している場合、借地割合というものが適応されます。これは、全国一律で30%減額となっていますので、30%の圧縮になります。

●賃貸用の不動産は30%の圧縮が可能!

 

③特例が利用できる!

小規模宅地等の特例というものがあります。

ここは、弊社がワンルームマンションの投資をオススメしている理由にもつながります。
これは対象となる土地のある一定の面積に関して、相続評価額を減額することができる制度なのですが、宅地の性質などによって割合が決められています。

賃貸マンションの相続の場合、「貸付事業用宅地等」に当てはまり、要件を満たせば200平方メートルまで、50%の減額が可能となります。適用要件はありますが、弊社が扱っているワンルームマンションの相続では利用できるケースが多いため、弊社ではマンション投資に力を入れております。

●①と②以外にもさらに特例措置で圧縮できる可能性大!

※①~③を合わせて単純に100%圧縮できるというわけではありませんので、ご注意ください。

 

 

ただ実際の相続の際に、現金or不動産 の二択という事は無いとは思いますので、あくまでも不動産がなぜ相続対策に有効になるのか……?という基本的な考え方を把握する。程度に留めておいてください。
相続対策はあくまでも、お1人お1人の資産状況に応じて正解が変わります。
当然、不動産を活用した圧縮でもお子様の有無や人数によってマンションなのか一棟なのか等。ベストな選択は変化します。

弊社は主に区分マンションを得意としていますし、区分マンション投資をすることによってメリットを得られる方とお付き合いいただいております。
お客様の状況やご希望を伺っている中で、他のジャンル……たとえば不動産投資ならば、一棟アパートやマンション。テナント(店舗)の方がメリットが多いと思った方には、そのジャンルに強い他社様をご紹介させていただいております。
当然、不動産投資自体をオススメ出来ない方もいらっしゃいます。

同じ不動産でも各社得手不得手があり、考え方も違います。

みなさん、不動産投資は長期戦になる事が圧倒的に多いです。しっかりとお付き合いできる業者を探してくださいね。

エートラストでは、随時不動産投資に関するご相談をお受けしております。
方法も電話やメールはもちろん、zoom等を用いたリモートでのご相談や、出張相談も無料です。
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