このページではJavaScriptを使用しております。

不動産投資をしたら、どのくらいの還付があるのか?

Blog

どうもこんにちは。

エートラストの飯沼です。

前回の当社営業、両國が書いた記事は読んでいただけましたか?
いかがでしょう……営業の日常を知っていただきたいと思って書いてもらったのですが、なんか食べ物の話しばかりだった気が……。

不動産業者の従業員には、あまり良い印象を持たれていない方も多いと感じています。
だからこそ、少しでも私たちを身近に感じていただければと思っていますので、あまりにも不評を頂かない限りは定期的にあのような形で従業員にも登場してもらうと思います!

 

さて、今回はタイトルの通り【確定申告時の還付金】に触れたいと思います。
時期的に年明けから確定申告に関するご相談は多くいただいておりました。

確定申告の時期は過ぎてしまったので、もう少し早めに記事にしておけばよかったとは思いますが……。
来年のためにも今のうちに書かせていただきますね。

 

●なぜ節税になるのか?
不動産投資による節税の効果に関しては以前の記事も参考にしていただきたいのですが、ものすごくかみ砕いて言えば、収入を得るためにかかった経費を差し引いて所得を圧縮し、所得税や住民税の金額を減らすという形です。

つまり、不動産投資に当てはめると「不動産を購入して賃貸経営を行った際、確定申告をするときに、赤字分を所得から差し引くことができる」というものです。

 

これを【損益通算】と言います。

例えば、給与所得2,000万円の人が、賃貸経営で100万円の赤字を出したとすると、損益通算した合計の所得は1,900万円です。

つまり、1,900万円分の所得税をすでに納めていれば、確定申告後に赤字100万円に対する課税分が還付されるのです。

 

不動産投資にかかる主な経費は、物件購入費のほか「司法書士報酬」「火災保険料」「リフォーム代」「修繕費」などがあります。
初年度は、何かと物件購入に伴う諸経費支出があるため、大きな節税効果が期待できるでしょう。

 

ただ、節税効果があるとはいってもそれだけ自己資金の支出が増えるわけですから、赤字になることを手放しで喜べる人はいないかもしれません。
不動産投資で重要なのは、手元に残るお金【キャッシュフロー】です。

しかし、不動産投資の魅力は会計上は赤字になってしまってもキャッシュフローがプラスになることです。
初年度に関しては物件取得に関する経費がいろいろとかかりますので、大幅な赤字に。さらに翌年以降は【減価償却費】という経費によって圧縮が可能です。

ただ、減価償却に関しては少々複雑な計算になりますので、またの機会に説明させていただいます。

 

今回は不動産投資を行うことで実際にどの程度の金額が控除されるのか……?

具体的な数字を例に出して説明させていただきます。

 

当社のお客様にも多い医師・歯科医師、士業の方など所得が大きいほど、節税効果は大きくなり、特に初年度のインパクとは非常に大きくびっくりされる方も多いです。

日本においては、年収から各種控除をひいた「課税される所得金額」に定められた税率をかけることによって控除額を算出し、所得税が決定します。
つまり所得が大きければ、税率も高くなります。年間の所得が1,000万円なら33%、2,000万円なら40%の税率と……税金で収入の半分近くが徴収されるとなると、先を見越して節税に力を入れておかないと数年後~数十年後の資産形成に多大な影響が出てくることでしょう。

 

税率などは下記 ↓ を参照してください。

所得税の速算表(国税庁のHPが別ウィンドウで開きます)

 

それでは、実際にシミュレーションしてみましょう

①年収2,000万円の方が3,000万円の区分マンションを2件購入した場合

 

年間家賃収入244万円・諸経費450万円
※諸経費とは、物件購入に関わる費用や固定資産税・減価償却費等を含んだ費用です。

 

2,000万円+224万円-450万円=1,774万円(課税所得金額)
1774万円×33%=5.854.200円
5.854.200円-1,536,000円(控除額)=4,318,200円(所得税額)

 

②不動産投資を行わなかった場合
もし、不動産投資を行っていなかった場合は、以下のようになります。

 

2,000万円(課税所得金額)
2,000万円×40%=8,000,000円
8,000,000円-2,796,000円(控除額)=5,204,000円(所得税額)

 

結果
不動産投資をすることによって【5,204,000円-4,318,200円=885,800円】の節税ができました。

なんと、【約90万円もの税金還付】を受けることができます。

 

不動産投資を行うことよって、所得税額が少なくなるのがご理解いただけるかと思います。

この例は2件でのシュミレーションですが、複数の投資物件を所有することによって、節税効果がより大きくなります。

 

●まとめると

何度か記事の中でもお伝えしていますので、もう把握されている方も多いかとは思います。
会計上の赤字(不動産投資が赤字)になるとこの計算例のように節税が可能になります。

でも、不動産投資の本来の目的は節税ではなくあくまでも【購入した不動産から利益をもらう】ことです。

もちろん、不動産投資を行う理由は人それぞれです。
利益と表現したのも、単純にお金を得るだけではないからです。
ただ、「税金を払いたくないから、利益を出さない」というのは本末転倒だと思っています。

「不動産投資で節税できる」というメリットは最大限に利用しながら、安定的な利益を獲得していくことが不動産投資の目的であることを忘れないようにしましょう。

 

今回の記事はいかがでしたか?

不動産投資=節税 ということはよく聞くかと思いますが、具体的に数字に出してみるとかなりのインパクトが有ったと思います。

あくまでもこれは一例ですから他の資産状況などによって変わってしまうのですが、当社ではその方々に合わせてどの程度有効なのか?

また、節税以外にもどのようなメリットがあるのか……など。

個別にご相談に乗らせていただいております。

 

コロナ渦ではありますが、感染対策は徹底したうえで各地に常駐している営業担当が順番に訪問相談を行わせていただいておりますので、お気軽にお問合せください。