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不動産投資……一棟と区分のちがい。

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みなさんこんにちは。エートラストの飯沼です。

最近ご相談を受ける中で、「地方の一棟アパートと都心の区分マンション。どちらを購入するか悩んでいる。」
という方がちらほらいらっしゃいます。
どうせなら、まるごと一棟を持っていた方が資産価値も高いのでは?と考える方が多いようです。
この考えは、半分正解で半分間違いだと思っています。

一言に不動産投資と言っても、内容は多岐にわたります。投資の正解も正直人それぞれ変わってしまうものです。
今回は、不動産投資の種類とその内容を代表的なものに絞って、簡単にご説明させていただきます。
その上でご自身の目的に最もフィットするのはどのタイプなのか?参考にしていただければ幸いです。

 

さっそく、当社が最も得意とする【区分マンション】からご説明させていただきたいと思います。

●区分投資
マンションなどの建物一棟のうち、一部屋ごとに小分けして販売しているものを「区分マンション」や「分譲マンション」と言います。こういった物件の1部屋に投資することを指します

◎メリット

・流動性がある
当社でオススメしている東京圏の物件に関しては、他県の物件と比較するとびっくりする位高いかもしれません。
ただ、当然ですがそれだけ資産価値も需要も高いという事で「流動性」があります。
売却したい時に売りやすいというのは、大きなメリットです。

 

・分散投資が可能になる。
本当に人気のエリアで一棟と考えると、価格以外にも購入自体が難しいと言ったケースも散見されます。
ですが、区分で有れば、例えば…新宿、渋谷、銀座に1件ずつ購入することも可能です。

 

・小分けで相続や売却が可能
区分を複数持っていれば、小分けで相続や売却も可能になります。一棟ですとお子様に相続となった場合に半分に分ける。という事は現実的には難しいですが、それぞれに1部屋ずつ。と言った相続も可能になります。
売却時も小分けで売ることができますので、長期的に見ても優位だと考えます。

 

▲デメリット
・空室リスクが高い
区分投資は1つあたり1部屋のため、万が一空室になると無収入となってしまいます。
利回りを大幅に悪化させてしまうという点は最大のリスクです。

 

・投資効率が悪い
一棟と同じ規模まで物件を増やすには時間がかかるため、投資効率としては悪くなる傾向にあります。

総合的に判断して、区分マンション投資が最もリスクも最小限に抑えられ、メリットも享受できる投資だと思います。

 

●一棟収益
一棟とは、マンション、アパート、商業ビル、雑居ビルなど入居者やテナントが複数入っている建物一棟をまるごとに投資することを指します。

◎メリット
・投資効率が良い
一棟収益は、一度の投資で大きな資産を形成できるため投資効率が非常に良くなります。

 

・空室リスクは少ない。
部屋数が多ければ空室リスクを最小限に抑える事ができ、結果として収益性が安定しやすいこともメリットです。

 

・決定権が自分にある。
一棟すべてが自分の所有物となるため建物自体の修繕や建替えなど、すべて自分だけの独断で行なう事が可能です。
極端な話しだと、物件名や外壁の色、建物のデザインも自分好みにすることも可能です。

 

▲デメリット
・多額の投資資金が必要
まず建物一棟に投資するためには億単位の投資資金が必要となるため、最初のうちは金融機関の融資が受けにくく、また、万が一失敗した際の損害が大きくなります。

 

・希望のエリアの物件が購入は難しい。
そもそも良い場所の物件は購入自体が難しいこと。賃貸需要を考えると、人気エリアの物件を購入したいと思われるかもしれませんが、そういった物件は価格等含めて、いきなり購入は不可能だと思った方が良いでしょう。

 

・リスク分散ができない
地震や火災など予測不可能な事態が発生した際には甚大なダメージを被る事となります。
修繕自体も自分の責任となってしまいますので、急にまとまった資金が必要になる事も想定して手元資金はかなりの余裕が必要になります。

このように、一棟投資はハイリスクハイリターンな面もあるため、いきなり一棟への投資はハードルが高くオススメできません。

 

戸建投資
いわゆる一軒家を購入して「貸家」として賃貸に出す方法です。

 

◎メリット
・物件次第では高利回り
通常、一戸建ては投資目的ではなく、マイホームとして購入するものです。
そのため、戸建て投資で中心となるのは「中古物件」という事になります。戸建ての中古物件は、そもそも投資を目的とした価格設定になっていないため、上手に経営すれば高利回りを実現する事が可能です。

 

・空室になりにくい
エリアにもよりますが、一軒家に入居する方は単身者よりはファミリーの方が多いです。
ファミリーの場合はあまり簡単に引越しというわけには行かない方も多い為、空室になるリスクは低い傾向にあります。

 

▲デメリット
・リフォーム費用が高い
中古の戸建ては貸家にするために、ある程度のリフォーム費用がかかる事となります。
また、購入する地域をしっかりと見極めないと、空室期間が長くなってしまうため注意が必要です。

 

・人気エリアは購入が難しい。
この点は一棟と同じと言えますが、賃貸需要が高いエリアの物件は購入が難しく、空室リスクも加味した運用が求められるため、土地勘のある場所でないと現実的には難しいかと思います。

 

・流動性が悪い
今回ご紹介した3つの中では最も流動性が低く、売却したくなった際は時間が掛かりやすい傾向があります。

 

戸建投資に関しては、ご自身での修繕や管理も含めて「不動産投資」を本業にしたい方に向いていると思います。
ハードルは高いですが、その分不動産投資をしている実感は感じやすいと思います。

 

基本的には 【区分】 【一棟】 【戸建て】 が不動産投資の3本柱であり、基本中の基本となります。

その他には
・借地権や底地の投資
・駐車場
・トランクルーム
・サービス付き高齢者用住宅
少し前に流行っていましたが、今は様々な問題から下火になっているシェアハウスや民泊も不動産投資の1つです。

 

それぞれにメリットデメリットは有りますし、当然メリットを最大限に引き出す方法やデメリットをできる限り打ち消す方法も有ります。

ただ、もっとも重要なことは、ご自身が【何を求めて不動産投資をするのか】が1番大切だと思います。

 

我々のようなプロに相談をすることで、あなたの不動産投資は正解に近づくはずです。

 

弊社は主に区分マンションを得意としていますし、区分マンション投資をすることによってメリットを得られる方とお付き合いいただいております。

 

お客様の状況やご希望を伺っている中で、他のジャンル……たとえば一棟アパートやマンション。テナント(店舗)の方がメリットが多いと思った方には、そのジャンルに強い他社様をご紹介させていただいております。
当然、不動産投資自体をオススメ出来ない方もいらっしゃいます。

 

同じ不動産でも各社得手不得手があり、考え方も違います。

 

みなさん、不動産投資は長期戦になる事が圧倒的に多いです。しっかりとお付き合いできる業者を探してくださいね。

 

エートラストでは、随時不動産投資に関するご相談をお受けしております。
方法も電話やメールはもちろん、zoom等を用いたリモートでのご相談や出張相談も無料です。

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