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実際問題、サブリースってどうなんだろう!?

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みなさんこんにちは。エートラストの飯沼です。

 

度々、サブリースに関するお問合せをいただいております。
サブリース契約の具体的な概要に関しては、ご存じの方も多いかと思いますので今回は省略させていただき、少し突っ込んだ内容をお話ししましょう。

正直なところ、最近は【サブリース】に対して、悪い印象を持っている方が多いように感じます。

 

大手建築会社の建築基準法違反やサブリースに関する様々な問題。
かぼちゃの馬車のシェアハウス問題。
ごく一部ではありますが、ワンルームマンションデベロッパーなどによる詐欺まがいの販売手法によるトラブルが新聞やテレビで報道されていれば、悪い印象を持っても当然のことなのかもしれません。

 

ただ、最近騒がせている「サブリース問題」は、通常のアパート・マンション(以下アパマン)経営上の「サブリース問題」とは若干違っているのはご存じでしょうか?

 

サブリースとは本来「転貸」「又貸し」のことを指します。
不動産(賃貸)業界においては転貸を目的とした、家賃保証のついた借上契約のことをサブリースと言うことが多いです。
弊社でも、お客様の賃貸収入の安定による返済不安の解消や、オーナーの手間暇などを軽減する目的でサブリースをご提案しています。
サブリースを行っている会社の人間に言われても現実味が無いかもしれませんが、決してサブリースの仕組みそのものが【悪い】【怖い】ものではないと、わたしは考えています。

昨今「サブリース=悪いもの」と認識する人が増えたのは、サブリース(家賃保証)のうたい文句で、過剰な安心感を持たせて、アパートを建築させたり、投資用不動産を購入させたりする営業手法や、サブリースの仕組みの使われ方に問題があるためだと思っています。

営業マンの話を鵜呑みにしてしまうのは多くの人が、サブリースは【一定期間の家賃は保証されるが、減額される可能性がある】という事実を知らないという点が一番大きいかと思います。
また、サブリース(家賃保証)というように呼ばれていますが、実際にはその会社によって契約内容は大きく異なるので、契約内容をしっかりと把握せずに、自身のイメージ(家賃がずっと保証される)の通りだと思い込んで契約してしまうとトラブルに…ということも多いようです。

 

意図したものかは別として、全ては不動産業者の説明不足が1つの原因だと思います。

 

ただ、2020年12月から法改正がなされて、サブリース契約に関しては事前のリスク説明等が必須となりました。
まだ施行されたばかりなので効果の如何は未知数ですが、わたしも不動産業者としてこれをきっかけにサブリースや業界のイメージがクリーンになっていくことを期待しています。

 

どのような契約(商品)にもメリット・デメリットが存在すると思います。
今回はわたしがサブリースを検討するにあたって、わたしがオススメする理由と、注意点をまとめます。
※あくまでも本業が別にあり、出来る限り手間を掛けずに不動産投資を最大限資産成型の一環として活用したい方向けになります。ご了承ください。

 

● 毎月、定額の賃料収入が見込める

不動産投資をする際、大抵の不動産会社からサブリースの契約の提案をされると思います。
正直、ほとんどの方が、契約を結ぶべきか迷うのでは無いでしょうか?

サブリース契約をすれば、たとえ空室が出たとしても毎月定額の家賃収入が見込めるので、オーナーとしては願ったり叶ったりの契約のはずです。
もちろん、無料でこのような契約は出来ません。
手数料の相場は家賃の10%~20%前後です。(ちなみに、弊社は原則10%とさせていただいています。原則としたのは、元の賃料が 安いor高い 場合は手数料が釣り合わない場合があるため。)
弊社の場合はクレーム対応などの賃貸に関わる一般的な管理手数料も含まれています。

契約期間に関しては最も多いのが2年更新とするケースのようです。
契約更新は、そのまま以前の条件を継続する場合もあれば、家賃の値下げやリフォームなどを条件とするケースもあります。(ちなみに弊社は5年更新です。)

サブリース契約は、2018年の「かぼちゃの馬車事件」などで有名になったので、いいイメージを持たない人もいるでしょう。
実際に「管理会社が突然倒産して家賃が入らなくなるかも」「更新条件としてかなりの額の家賃値下げを要求されたらどうしよう」といった不安をよく聞きます。

でも、想像してみてください。
もし、家賃8~10万円の部屋が空室になったら、ほぼ同額のローン返済を自腹で支払うことになります。
それが2ヵ月・3ヵ月と続いたら……いくら金銭面に余裕がある方でもストレスは溜まる一方だと思います。

そんな想いをするくらいなら、10%の手数料を支払ったほうが精神衛生上どんなにいいでしょうか?
問題は前述のような管理会社の倒産や契約更新時の家賃値下げですが、その回避方法をまとめていきます。

 

● 物件の平均入居率に注目しましょう。

投資用の不動産を取り扱う会社は、大抵の場合、サブリースや管理業務も兼務しています。
そのような会社は、物件の営業時に「サブリース契約もいかがですか?」と勧めてくるはずです。
このときに契約内容を見極めることができるか否かで、不動産投資の成否が決まります。

見極める際の第一ポイントは、まずその会社が管理する全物件の平均入居率が一番わかりやすいです。
入居率は、担当者に聞けば教えてくれるはずで、即答できないのは論外と思ってかまいません。

最低ラインは90%。これ以下でサブリース契約を行っているのであれば、会社の収支は赤字の可能性が大です。
赤字の埋め合わせは物件販売の利益のはずです。要するに「サブリース(賃貸部門)が赤字」→「物件販売で埋め合わせ」→「賃貸が赤字」という自転車操業を続けていることが想像できます。
こういった会社は倒産の可能性も高くなるので、契約は締結しないほうがいいでしょう。

 

● 契約期間に注目。2年未満は【値下げ】のリスク

契約更新時の家賃値下げに関してですが、築年数が経てば当然避けられない部分ではあります。
(ただ、この問題は物件立地等で大幅に軽減できる可能性が高いです。この件はまた別の機会にご説明します。)

あくまで一般論ですが、賃貸物件は築年数が経てば経つほど家賃を下げないと入居者が決まりにくくなっていきます。
当然管理会社としては、入居者が決まらないと赤字を垂れ流すことになりますので、(サブリース賃料以下にならない程度で)相場より低くしたいというのが本音ではあります。

しかしなかには、最初から短期間で値下げすることを想定しているサブリース契約もあります。

そのような契約を見抜く方法の一つが、契約期間の確認です。
一般的な契約期間は2年ですが、それよりも短いなら理由を聞いて納得できる回答ができなければNGだとわたしは考えます。

一方で会社によっては5年、10年といった長期のものもあります。
築年数が2~20年程度ならその間に家賃が大幅に下がることは考えにくいので、2年よりもベターな選択となります。
※新築は一気に下がる可能性が有りますので、築2年~の方が家賃だけで言えば安定していると言えます。

ただし、この期間が絵に描いた餅では意味がありません。最終的にはその会社が信用できるのかをご自身で判断することになります。

繰り返しますが、長期で見れば経年による家賃値下げはある程度仕方が無い事です。
問題はその頻度と下げ幅です。管理会社が何も努力をしないで【ただ家賃を下げれば空室にならない】というスタンスでは困りますよね。
・提案されている物件の場所はどんな場所にあるのか?
・その場所の賃貸需要はどの程度あるのか?
・周辺賃料の相場は?
・築年数が経過しても賃料が下がりにくい根拠はあるのか?
・空室になった場合、どのような方針で入居者を募集するのか?
・解約は可能なのか?
など。提案物件とその会社の管理に対する考え方を聞き、安心できる会社を選びましょう。

ちなみに、物件を購入した会社以外でも賃貸管理やサブリースの契約は大抵の場合は可能です。
物件は良いけど、この会社に管理は任せられない……
なんて場合は、手間は掛かりますが管理だけ他社を検討するという方法もあります。

サブリースに関しては、トラブルも非常に多いのが現状です。
不動産という大きな金額の投資の利益に関わる非常に重要な部分です。
しっかりと信頼して長くお付き合いが出来る会社を選びましょう。

 

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