このページではJavaScriptを使用しております。

将来不安の解消につながるのか? 不動産投資の現状。 

Blog

みなさまこんにちは。
エートラストの飯沼です。

 

いよいよオリンピックも間近まで迫ってきましたね。
賛否両論あるかとは思いますし開催に関する個人的な感想は避けますが、都内では着々と準備が進んでいる感じがあります。
コロナ渦での開催という事もあり、問題が山積みな点はみなさまの共通認識だとは思いますが、やって失敗なんて言われる大会よりは、無茶な部分もあったけど結果的には成功だった!そう思えるような大会になって欲しい!そう節に願っています。

 

さて、今回はコロナ渦ということもあり、多くの方から将来不安をきっかけとしたお問合せを頂いております。
あくまでも弊社のケースではありますが、ニュース等で伝えられている不動産市場の状況は実際どうなのか?
不動産業者目線でお伝えしていきたいと思います。

 

ネットやニュース等で盛んに記事になっていますが、コロナ渦で不動産投資を検討されている方が非常に増えている印象です。

当社の場合は昨年の一回目の緊急事態宣言が明けて、少し経った6月頃から急に需要が伸びています。

お問合せの単純な比率で言えば、弊社の場合は昨年比で175%!です。
当然成約も伸びていまして、わたしもここ数年では経験したことが無いほど。と言っても過言ではない状況です。
お付き合いのある他社の方に話を聞いてもみなさま同じような感想を持たれていますので、本当に不動産投資が盛り上がっていると言えると思います。

特に良い物件に関しては悩んでいる間に売れてしまう…。誇張抜きでそんな状況です。
(不動産とは言っても、商業、オフィスビル等、テナント関係は苦戦していると聞きます。)

当社は中古の物件をメインに取り扱っていますので、事前に物件の調査をしっかり行った上で仕入れ、ご紹介させていただいています。

ですが、最近はまず仕入れが難しい…。情報が出て、物件のことを急いで最低限調査し、翌日買付を出したのでは間に合わない…。そんな状況ですので、仕入れた物件はすぐに売れるどころか、購入希望の方にお待ちいただいているような状況。

どんな物件でも構わないのであればまだ選択肢は有りますが、さすがに当社としても「売れればなんでも良い」といい加減なことは出来ません。
うれしい悲鳴ではありますが、正直申し訳ない気持ちでいっぱいです。
なんとかご紹介できる物件も安定させるべく、いろいろと策を考えております!

 

話は本題に戻りますが、では、なぜこんなにも不動産投資が盛り上がっているのか?
という点ですが、やはりみなさまおっしゃっているのは≪将来不安≫という点に尽きると思います。

特に年金の受給に不安をお持ちの20代後半~40代くらいまでの方からのお問い合わせが大多数を占めています。

また、オリンピック後には増税が控えているとも言われていますので、そこを見据えた年収850万以上の方からのお問合せも急増しています。

では、実際に不動産投資はみなさまが抱えている将来不安を払拭してくれるのでしょうか?

わたしは胸を張って「YES!!」とお答えできます!

 

まず、前提として投資用不動産の動きに関して、景気の問題を考えるならばりリーマンショック時との比較がわかりやすいかと思います。

リーマンショックでは、株価や為替相場は大きく下落して多くの企業が倒産してしまいました。
今回のコロナ渦の状況もよく似てはいますよね。

 

一般的に株価は、景気を映す鏡と言われていますし、株価と不動産価格は連動すると言われています。
株価と不動産価格が連動する理由としては、「株価の上下による経済的な安心感・不安感の連動」「景気と金利の緩和・引き締めの連動」などの理由があると考えられています。
ただし、連動するとは言っても株価が先に動いて不動産価格が追いかける形が基本なので、不動産価格の今後を占うには株価の動向には気を付けておいた方が良いと言われています。

当然、当時のリーマンショック時には不動産価格も下落傾向にありました。ですが、今はむしろコロナ前よりも上がっている状況です。

では、リーマンショック時と今回のコロナ渦の違いはなんでしょうか?

 

1.不況時の投資家への影響

 

2008年のリーマンショックでは、日経平均株価は約40%下がりました。

また、J-REIT(不動産投資信託)の下落幅は大きく、リーマンショック前のピーク時から70%近くも落ち込みました。

当然、引っ張られる形でREITほどではありませんが、不動産価格も下落しました。その後の回復は2013年までは緩やかでしたが、そこからは回復しています。

https://www.mlit.go.jp/common/001288815.pdf

 

①コロナ渦では、下がったのは緊急事態宣言が出た当初のみで、その後は需要が一気に増加したことでコロナ前にくらべて伸び続けている状況。

 

2.ワンルームマンションの賃料の安定性

 

東京のオフィス賃料の推移ですが、オフィス賃料は株式相場と同様にリーマンショックには30%ほど下落しています。
その後、2014年1月から平均賃料の上昇が続いていましたが、80ヵ月ぶりに止まりました。

 

そして、平均空室率は30ヶ月ぶりに3%台に上昇しました。コロナ禍で閉業を余儀なくされた事業主も多く空きオフィスや空きテナントの急増がささやかれています。

実際、都内の主要駅周辺のテナントは撤退が相次いでいます。あれだけ賑わっていた渋谷のセンター街もシャッター通りのようになっていてわたしもショックを受けました。

さらにコロナ禍での外出自粛要請によって大企業を中心にリモートワークが一気に拡大したと言われています。
企業の在り方が多様になる一方で、オフィスというニーズは今後も顕著に推移する可能性が高いです。

 

東京のマンション賃料の相場は不況下において、どうだったのでしょうか。

資産価値を半分近く失う恐れのある株価や為替とは対照的に、賃貸物件は家賃が安定しています。

都心の賃貸相場は、過去の金融危機発生時にも急落することなく、一定の水準を保っていました。
特に東京のマンションの賃料は15年間フラットに推移しています。

もっと細かくデータを見てみると以下のようになります。

※参考:不動産流通推進センター https://www.retpc.jp/chosa/tokei/

 

リーマンショック時には若干、賃料が下がっていることが分かります。
それでも減少率は3%程度です。

しかも、家賃の額が下がったとしても、その後の景気回復によって徐々に戻っています。
これらのデータから、マンションの賃料は、株価の変動よりも影響を受けにくいと言えます。

どんなに不況時でも、住む家への需要は減りようがありません。
そのため、空室率は大幅に上昇することはなく、家賃も下がりにくいことから東京のワンルームマンションは、リーマンショックやコロナ禍のような不況下においても安定した収入が見込めるのです。

 

②賃料は景気に左右されにくい。

 

3.ワンルームマンションの賃貸需要

 

人口減少期に入った日本においても、東京は人口増加が続いています。

また、東京は、2021年以降も再開発が進む傾向にあります。新たなビルの建設や新駅の開発など、より利便性の高い街になっていくことが期待されています。
都内は常にどこかしらで再開発が行われていますからね。

人口増加に加えて、注目したいことは、単身者世帯の増加です。

 

東京都の1世帯当たりの人員(平均世帯人員)は、2015年以降も下がり続け、2020年では1.96人、2040年には1.85という予測が出ています。

東京都の単身者世帯数は、2015年以降も増加傾向で推移しています。

2040年には369.7万世帯となり、2015年316.5万世帯と比べて11%の増加となる見込みです。

※参考:東京都総務局統計部「東京都世帯数の予測」 https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/syosoku/sy19rf0000.pdf

不況時でも、東京都内で生活する人は増え、住む家への需要は減りません。

 

③単身者向けの賃貸物件の需要は、今後も高まり続けることが予想される。

 

 

このように、首都圏のマンションに関してはリーマンショックのような世界規模の不況になったとしても比較的早めに回復しますし、今回のようなパンデミックがあったとしても非常に安定した資産であることが分かると思います。

 

以上のことを踏まえて、今だからこそアフターコロナ、さらにこの先の将来を見据えた投資として、不動産投資の中でも最も下落リスクが低いのは都心部の中古ワンルームマンションであるとわたしは自信を持ってお答えできます。

 

今回のコロナ渦で触れた渋谷のセンター街のように、一時的に店舗の撤退が相次ぐことでしょう。
ですが、それはあくまでも一時的なことに過ぎません。
当たり前ですが、都内の好立地物件をそのまま放置するなんてことは考えられませんし、今までとは違った業種や利用のされ方をしていくかもしれませんが、どんどん活気も取り戻していくはずです。

 

みなさまが抱える将来不安に関しては、乱暴に一言でまとめてしまえば「資産が有れば問題は無い」となるはずです。

その為に先を見据えた資産形成が必要になるわけですが、上記の通り株に代表とした景気に左右される投資はリスクも大きくなってしまいます。

当然、100%を不動産ではなく分散投資をすることが前提にはなりますが、いままでよりも不動産投資の割合を上げた方が現役引退後のことを考えるのであれば、大きな安心材料となるとわたしは考えています。

なによりも、不動産は金融機関から借入をして投資が出来るというメリットが有ります。最大限リスクを抑えて資産を増やしていくことが可能です。

将来に少しでも不安がある方こそ、不動産運用を検討してみてはいかがでしょうか。

 

エートラストでは、随時資産運用に関するご相談をお受けしております。

電話やメールはもちろん、zoom等を利用したリモート相談や訪問相談も可能です。お気軽にお問合せください。