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こんにちは。
エートラストの飯沼です。

 

今回は、自宅の売却を検討している方に向けて、自宅に住み続けながら売却する方法「リースバック」についてお話ししたいと思います。

 

この「リースバック」という仕組みにメリットを感じて利用する人はどんな人でしょうか。
基本的には、まとまったお金を必要とする事情のある方が多いです。
まとまったお金は必要だが、自宅に愛着あったり、通勤の利便性がよかったり、子供がいる場合は引っ越しで学区を変えたくなかったりと、やはり住み慣れた場所だとなかなか生活環境を変えるのは抵抗がありますよね。そういった方には適しています。
他にも、相続のことを考えたときに遺産分割を円滑に進めるために、あらかじめ分割しやすい現金に換えておくことができるというメリットもありますし、かつ、空き家の発生を予防することもできます。
逆に、自宅には住み続けたいものの、自宅を相続する者がいないという方にも適しています。まとまった現金を受け取ることができるので、余裕をもって余生を過ごすことができます。
ですので、「リースバック」は自宅を売却してまとまったお金が欲しいが、生活環境を変えたくないという方が利用するような仕組みになっています。

 

手続きの流れについては大きく分けると2~3程度です。
1.【売却】
まず、不動産会社に物件の査定をしてもらいます。
提示された金額に合意できたら、売買契約を締結します。
2.【賃貸借契約】
買主が貸主となる賃貸借契約を締結します。
割合としては定期借家契約をなるケースが多いですが、通常の普通借家契約をなる場合もあります。
定期借家契約だとしても、契約期間満了前に再契約して、居住延長できる場合もあります。
3.【買戻し(※希望する方)】
売却時に、「再売買予約権」をつけて契約できる場合もあります。
時期に合わせて一度売却した物件を買い戻すことができます。

 

ここだけ見ると、簡単そうに見えますが、慎重に検討しないと後々トラブルになるケースもあります。
検討するにあたり注意するべき代表的なポイントをいくつか挙げていきたいと思います。

 

・リースバックにおける売却金額は、相場以下になることがあります。
理由としては、通常の売却と違い、投資用物件として査定されるため、周辺相場よりも利回りが重視されます。
※賃料と売価は比例関係にあり、賃料が安く設定されれば売価も安くなり、賃料が高く設定されれば売価も高くなります。
・賃料が相場よりも高くなることがあります。
こちらも上記同様、投資用物件として査定されるため、周辺相場よりも利回りが重視されます。
※賃料と売価は比例関係にあり、賃料が安く設定されれば売価も安くなり、賃料が高く設定されれば売価も高くなります。
・買戻しの際に売却時より高くなることがある。
買い取った業者も営利団体ですので、取引には利益が乗ります。
買い戻しを検討している場合ですが、不動産市場に相場変動が変化なかったとしても、買い取り業者の利益を考えると高くなることが通常です。
・ずっと住み続けられるとは限らない
普通借家であればそこまで心配はいらないかと思いますが、定期借家契約で契約を結ぶと、期間満了後の再契約が保証されているわけではないので注意が必要です。

 

4点ほど、注意点を挙げさせていただきましたが、いずれもあらかじめ把握しておき将来のプランニングをすれば後々トラブルになるケースを最小限にできます。

 

次は、メリットについて挙げていきたいと思います。

 

・自宅を売却した後も同じ家に住み続けられる
まとまった資金を手に入れるために自宅を売却すると、通常は別の家を探して引っ越さなくてはなりません。
高齢になるほど、新居を購入するために住宅ローンを組んだり、賃貸住宅を借りたりするのは難しくなりますが、その必要がなくなります。
・現金化が早い
基本的に一括現金買取となりますので、住宅ローン審査などの手間がかかる一般的な不動産売却と比べると、現金化までの期間が早いと言えます。
・売却を周囲に知られずに済む
リースバックでは、自宅売却した後も、今まで通り自宅での生活となります。そのため周囲に知られずに、売却を進めて売却収入を得られます。
・固定資産税の支払いが不要になる
買主であるリースバック業者に所有権が移転します。
固定資産税は所有者に支払い義務があるため、支払いは不要となります。

 

メリットデメリットについて代表的なものをいくつか挙げさせていただきましたが、細かく考えればもっとたくさんあります。
その分、様々なニーズに対応できる可能性もある仕組みとなっています。

 

 

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