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不動産投資。どこまで経費になるのか?②

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みなさんこんにちは。
エートラストの飯沼です。

前回の更新から時間が空いてしまいましたが、GWはみなさまどのように過ごされましたか?
私はずっと引きこもってドラマを観たり、断捨離&掃除の日々を送っていました。
おかげ様で、家の中がすっかりきれいになって、なんだか気持ちも軽くなった気がします笑

さて、今回は前回お伝えした通り、経費になりそうだけど、実際はNGなものをまとめさせていただきます。
小難しい話が続きますが、不動産投資における重要な部分になりますので、しっかりと把握していただければと思います。

 

●経費としては認められないもの。

 

1.反則金・罰金

前回も軽く触れましたがスピード違反や駐車違反などの反則金、罰金は経費として認められません。

自動車関係で認められる代表的なものは下記の通りです。

車体の購入費用
車検などのメンテナンス費
自動車税、重量税
保険料
レッカー代金

となります。

 

2.所得税・住民税などの税金

所得税、住民税、法人税は、経費とはみなされません。
不動産投資には関係なく発生する税金として課せられます。

認められるのは、あくまでも不動産の取得に係る部分のみとなります。

≪例≫
固定資産税、都市計画税
登録免許税
不動産取得税
印紙税
また、法人として不動産投資を行っている場合は法人事業税も認められます。

 

3.資格取得費用

宅建士やマンション経営管理士、賃貸不動産経営管理士など、不動産関連の資格は多くありますが不動産に係るものだったとしても資格関係は経費としては認められません。

 

4.スポーツジムなどの会費

基本的にはスポーツジムなどの会費は経費計上できません。

例外として個人事業主以外の場合は、家族以外の従業員がいる場合にジムなどの会費を福利厚生費として経費に計上できる場合があります。

しかし家族のみの場合は認められていませんし、個人事業主の場合は福利厚生費自体がNGです。

 

5.スーツ代などの衣服代

不動産業者や金融機関の担当者に会うためにスーツやバッグを購入したとします。
いくら普段スーツを着る仕事では無いとしても、そういったものは認められなかったケースがあります。

ファッションアイテムと見なされてしまうものや、他に使いまわしが出来ると判断されてしまうものは注意しましょう。

 

非常に微妙な例

「工事の費用」

区分マンションの場合は大幅なリフォームを行わない限りはあまり関係は無いかと思いますが、一棟をご所有の方は物件の工事をした際に資本的支出にするか、修繕費にするかは最も判断に迷うケースが多いと思います。

この2つの違いですが

・資本的支出 → その物件の資産価値を上げる費用で複数年にわたって【減価償却】する

・修繕費  →  原状回復するための費用で工事をした年に【一括で費用計上】ができる

という違いになります。

 

工事にはもちろん出費が伴いますので、できれば修繕費として一括で費用計上して税金を減らしたいところです。
しかし工事内容によっては税務署に否認されることもありますので正確に申告する必要があります。

「不動産を工事した」という点では同じですから、その工事が 資本的支出or修繕費 どちらに当てはまるのか判断に迷うと思います。

 

≪例≫
【資本的支出】

モルタル塗装をタイル張りへ変更する
壁紙をグレードアップする
ガス給湯器を、追い炊き付きオートバスなど新型に刷新する
これらは資本的支出です。
国税庁が定める耐用年数を基に減価償却費を計上します。
支出があった年の経費として一括で計上することはできません。

 

【修繕費】

グレード変更のない定期的な外壁塗装
同じようなグレードの壁紙への張替え
ガス給湯器の同じ型や同じ機能のものへの交換
これらは修繕費として認められます。
価値を高めるとはみなされないものが対象です。
支出があった年に一括で費用計上します。

 

それでも判断に迷うケースでは、「物件取得価格(+これまでの資本的支出)のおおむね10%以内なら修繕費」という目安もあるので活用しましょう。

 

例えば、300万円かけて各世帯のガス給湯器を交換したとすると

・新型にして、機能も新しく追加され追い炊き付きオートバスとなった
→ 資本的支出となります。耐用年数を調べると15年ですので、15年間かけて毎年20万円ずつ減価償却費として経費計上します。

・同じ型、もしくは同じ機能のものに交換した
→ 修繕費となります。工事を完了した年に300万円一括で経費にできます。

 

 

●節税に効果的な費用と、効果的でない費用の違い

以上のように、不動産投資には多種類の経費が発生します。

事前に準備して、申請できる経費の金額を最大化しましょう。
そうすることで最終的に支払う税金の額を低くする = 「節税」に繋がります。

ですが、どんな経費でも最大化すればよいという事ではありません。
効果的に経費を計上して節税を実現するためには、おおきく2つのパターンを認識する必要があります。

 

●最大化すべき経費

これは【減価償却費】です。

不動産投資は 土地と建物 を総体としてとらえることが多いです。
しかし契約書においては、土地の価格と建物の価格は別々に明記して契約することが原則です。

総体の価格のうち建物価格の割合を契約書において、売主買主双方合意のもと常識の範囲内で最大化することで支払う不動産の取得費用を増やすことなく、減価償却費を多く計上することができます。

建物の構造や築年数で減価償却期間は変わります。
それに伴い減価償却費の金額も異なってくるため、経費を最大化したいときは多くの減価償却費が出る不動産を選ぶことが重要になります。

減価償却費として経費計上をしていくと売却時に会計上の利益が出やすくなります。
これは、減価償却した分物件の簿価が低くなるためです。

会計上の売却益にかかる所得税は分離課税で、他の所得と損益通算ができません。
税率は、短期譲渡(取得後6年以内が目安)での売却で約40%、長期譲渡(取得後6年超が目安)での売却で約20%です。

物件保有時に節税できる所得税の税率と比較をして、減価償却費を最大化すべきかどうか確認するようにしましょう。
特に年収の低い方(目安は年収1200万円未満の方)は減価償却費を最大化して物件保有時の所得税を節税するメリットは少ないので注意です。

 

●最小限に抑えるべき経費
減価償却費以外の経費は、必要最低限に抑えましょう。
これらの経費は基本的に同じ額の出費が必要になるからです。

「不動産投資のための支出を認められる範囲で全て経費として計上する」…税金の額を減らすために重要です
でも、「経費計上のために出費を多くする」ことはお勧めしません。
確定申告で所得税が還付されてもそれ以上に出費がかさんでしまっては意味はありませんよね。

税金や保険料といった必ずかかる経費以外のものは、あくまでも入居付けや賃料収入の最大化、良い不動産を探すための投資費用です。
同じ効果を得るために必要でないならば、最小限に抑えることが原則です。

 

●不動産投資の経費は購入前から予測が可能

経費の正確な額は不動産を購入してからでないと確定しません。

しかし、予測を立てることで不動産投資の成功確率は大幅に上がります。

 

●買ってからでは遅い!?経費を事前に見積っておくことの重要性

ここまでで分かる通り、不動産投資の経費は実際に不動産を購入して賃貸経営を始めてから、意識的に増やすことはあまり意味がありません。
この点がその他の事業とは異なる部分です。

所得税などの節税のために不動産投資を行いたい場合、不動産投資で会計上の赤字を出して損益通算する必要があります。
そのため事前に経費を計算しておかないと、「節税するつもりが逆に利益がでて、税金の額が増えた」という事態になりかねませんよね?

また一方で突発的な設備故障など、実際の出費を伴う経費が発生するリスクもあります。
これらを織り込んで経費の予測を行っておかないと、予想外の出費で手元の資金がショートしてしまう可能性もあります。

思っていたより経費が「かからない」事態も「かかってしまう」事態も避けるために、事前に経費を見積っておくことが不動産投資で失敗しないためには重要です。
だからこそ、こういった費用面もしっかりとシミュレーションを行った上で説明してくれる業者とお付き合いください。

シミュレーションの前提条件に疑問が生じたときなど、どんなに良い物件を持っている業者でもわたしはオススメできません。
その位、不動産投資において重要な部分だとわたしは考えています。

経費は、目的が資産形成であれ節税であれ、不動産投資の収益に与える影響が非常に大きな要素です。

落とせる経費、落とせない経費を正しく認識すると共に、経費の全体像を予測した上で不動産を購入することで不動産投資の成功確率を上げることが可能です。

 

 

前回、今回と2回にわたって不動産投資に関する経費についてお伝えさせていただきました。
ただ、正直なところ専業大家の方はもうご存じの内容ばかりかと思いますし、本業をお持ちの方が全てを把握する必要な無いと思います。
最低限の概要だけ理解し、細かい点はプロに任せてしまう方が効率的ですからね。

当社では、このような経費に関するご相談やシュミレーション等の作成も可能です。
ご相談方法も電話やメール以外にもzoom等を利用したオンラインでの面談、もちろん実際に対面していただく出張面談も無料で行っております。

(現在お問合せが大変多く、地域によっては希望の日程が確保できないことが多くございます。)

不動産投資に関する疑問や質問はお気軽に下記からお問い合わせください。